Печальный прогноз провального для туристической недвижимости лета 2020 года с каждым днем кажется все более и более реалистичным. Владельцы домов, чей доход зависит от успешной аренды, уже пострадали в пасхальную неделю, совпадающую с чрезвычайным положением в стране, оставшись без туристов. Теперь они вынуждены ждать лето без туризма.
Неопределенность в отношении масштабов надвигающегося экономического кризиса и туманных перспектив национального туризма отнимает сон у предпринимателей и частников, сдающих в туристическую аренду.
Вопросов с начала пандемии накопилось много. Мы пытаемся проанализировать наиболее частые из них.
- Буду ли я зарабатывать больше денег при долгосрочной аренде?
Ответ на этот вопрос никогда не будет однозначным. Однако, несмотря на низкий предполагаемый доход до конца 2020 года, большинство владельцев
туристической недвижимости все же считают, что целесообразно сохранить режим краткосрочной аренды.
В наших недавних консультациях с Ассоциацией туристической недвижимости Андалусии (AVVA), членами которой мы являемся, мы обсуждали возможность сочетать туристическую аренду с долгосрочный на время определенное время. Выяснилось, что закон не позволяет объединить эти две схемы аренды.Хунта де Андалусия предупреждает нас, что, чтобы изменить способ аренды дома с краткосрочной на долгосрочную, Вы должны предупредить власти и «заморозить» лицензию VFT. Однако нет никакой уверенности, что вы сможете вернуться с долгосрочной аренды обратно на краткосрочную и активировать лицензию после более или менее длительного периода долгосрочной аренды. Еще один актуальный вопрос для тех, кто решил поменять тип аренды с краткосрочной на долгосрочную.
Постановлением правительства от 31 марта утверждено, что из-за пандемии арендатор может прекратить платить арендную плату в течение 6 месяцев без всяких последствий. Все это время арендатор защищен от выселения, а арендодатель находится в очень невыгодной и незащищенной законом позиции. Представьте, что вы соблазнились на уговоры и сдали свою квартиру семье, которая перестанет платить вам арендную плату к середине лета. Что вы сможете сделать? По большому счету – ничего, вам придется ждать, пока ситуация в стране изменится и закон встанет на вашу сторону.
Наш совет – не рискуйте, если вы намереваетесь вернуться к краткосрочной аренде после того, как ситуация станет более благоприятной.
Какие новые риски для владельца арендной собственности следует учитывать?
Во-первых, дезинфекция после отъезда и уборка перед встречей туристов в соответствии с протоколами для COVID-19 будут необходимы для обеспечения спокойствия и благополучия гостей и здоровья всех, кто участвует в упомянутой аренде, включая самих уборщиков.
Во-вторых, важно пересмотреть страховку, которую имеет дом, чтобы обезопасить себя от проблем, которые могут возникнуть во время пребывания туристов в собственности.
Есть ли смысл арендовать через агентство?
Владелец одного или нескольких объектов , основным видом экономической деятельности которого является аренда туристического жилья, знает, что для получения хорошего дохода чем меньше посредников, тем лучше. Тем не менее, этот владелец должен быть полностью осведомлен о юридических и налоговых требованиях и уверен, что не столкнется с какими-либо нарушениями, которые могут в конечном итоге вызвать у него проблемы.
Недавно на обсуждении, проведенным Ассоциацией арендного жилья Андалусии AVVA, были обсуждены обязательства владельцев арендного туристического жилья.
Четыре основных момента до сих пор оставались незамеченными и не выполняются многими. Невыполнение этих четырех требований ставят под угрозу самостоятельную аренду хозяевам. Поэтому все больше хозяев заключают контракты с агентством для краткосрочной аренды.
Физические лица, которые еще предоставляют никаких дополнительных услуг при аренде дома, публикуя рекламу своей арендуемой недвижимости на цифровых платформах, таких как Booking.com и Airbnb, используют их в качестве посредников и получают счета-фактуры. Обязательства физических лиц-собственников жилья, использующих такую схему, заключаются в следующем:
- Регистрация в Реестре предпринимателей, специалистов и слуг.
- Регистрация в Реестре международных операторов-предпринимателей .
- Ежеквартальная сдача декларации – специальной непериодической модели 309.
- Подача декларации по международным операциям с установленной периодичностью ( модель 349).
Эти налоговые сложности не касаются тех владельцев, которые передают аренду своей недвижимости в руки агентств и управляющих компаний. Разумеется, при работе с агентством все же обязательно указывать годовой доход в вашей декларации по подоходному налогу с физических лиц, но модель упрощена.
Стоит ли инвестировать в недвижимость?
Настоящая экономическая ситуация, включая нестабильность ликвидности и пугающую изменчивость фондовых рынков, наводит на мысль о необходимости инвестиций в «безопасное убежище», каким традиционно является как сектор недвижимости. Покупка дома сейчас может быть интересным вариантом, гарантирующим ценность сбережений, будь то дом в центре города или в туристических зонах для сдачи в аренду.
Естественно, мы не сталкиваемся с кризисом, подобным кризису 2008 года, – рынки финансов и недвижимости находятся в гораздо более здоровом состоянии, чем тогда; банки продолжат финансировать сделки с недвижимостью и «кирпичные» проекты. Хотя в целом не ожидается значительного падения цен на недвижимость, некоторые эксперты утверждают, что падение цен на жилье на Коста-дель-Соль составило 10% из-за отсутствия спроса (напрямую связанного с последствиями COVID для экономики покупателей) и увеличение предложения (продавцы, которые нуждаются в ликвидности или испытывают трудности при работе с ипотекой, будут прибегать к продаже имущества).
Подводя итоги, статистика подтверждает оптимистические прогнозы будущего на Коста-дель-Соль. Похоже, что сектор недвижимости создаст новые возможности, в то время как доходы от туризма будут постепенно восстанавливаться до нормальных уровней.