
Одна из прелестей нашей работы заключается в том, что взаимоотношения с каждым клиентом уникальны и неповторимы, будь то владелец недвижимости, инвестор или турист-арендатор. Казалось бы, процесс один и тот же, и тем не менее каждый раз он протекает по-своему.
Мы ежедневно получаем массу вопросов со стороны всех наших клиентов: «Где лучше приобрести недвижимость?», «Что необходимо для открытия банковского счета?», «Сколько составляет налог при покупке?», «Сколько стоят услуги агентства?», «Как повысить интерес к объекту недвижимости под аренду?», «Откуда брать клиентов-арендаторов?» и многие многие другие.
Поэтому мы решили собрать наиболее часто задаваемые и главные вопросы и предоставить экспертное мнение в ответах на них, чтобы у Вас было еще больше уверенности и меньше сомнений касаемо инвестирования в недвижимость в Испании.
1. «Как выглядит процесс покупки недвижимости в Испании?»
Процесс приобретения недвижимости в Испании такой же, как и во многих других странах, и состоит из нескольких ключевых моментов: выбор объекта недвижимости, подписание документа резерва, подписание частного договора покупки, подписание купчей. Более подробно Вы можете ознакомиться в статье на нашем сайте: https://rafleys.com/ru/%d1%8f-%d0%bf%d0%be%d0%ba%d1%83%d0%bf%d0%b0%d1%8e-%d0%b4%d0%be%d0%bc-%d0%b2-%d0%b8%d1%81%d0%bf%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d0%b8/
2. «Сколько занимает процесс покупки недвижимости в Испании?»
Все зависит от нюансов процесса: кто покупатель (иностранец, испанец, резидент Испании), необходима ли ипотека или покупка осуществляется за собственные средства, нужно ли ввести деньги в Испанию или они уже в стране, не приходится ли заключение сделки на праздничное время (Рождественская пора, Пасха или август – период массовых отпусков) и т.д. Если говорить о среднем показателе, то в основном процесс занимает около месяца: с момента подписания договора резерва до подписания частного договора – примерно 2 недели, за которые необходимо открыть банковский счет и перевести на него денежные средства на покупку и получить NIE (ИНН) при раскладе, что ипотека не нужна. Если же запрашивается ипотека, то процесс ее открытия тоже занимает до 2-3 недель. Есть вариант пропустить этап подписания частного договора и перейти сразу к подписанию купчей, тогда время может сократиться вплоть до 2 недель. Однако опять же: все зависит от каждого частного случая.
3. «Сколько стоят услуги агентства по недвижимости?»
Услуги агентства для стороны покупателя не стоят ничего, поскольку комиссия выплачивается продавцом, т.е. нынешним владельцем недвижимости. Процентная ставка может сильно варьироваться в зависимости от региона Испании, договоренности с продавцом, самого объекта недвижимости, а также, если речь идет о новостройках, то застройщика. Будьте бдительны, так как многие локальные агентства зачастую хотят получить свою комиссию с обеих сторон. Такое практикуется, но это совершенно не означает, что Вы должны быть с этим согласны, так как нормальная ситуация – это когда услуги агентства оплачиваются продавцом.
Тем не менее, если Вы прибегаете к каким-то дополнительным услугам, предоставляемым агентством (например, постпродажные услуги, частное сопровождение для открытия банковского счета, получения NIE, перевод документов, дальнейший менеджмент по аренде, услуги «персонального шоппера» и др.), то в таком случае такой сервис может иметь определенную устанавливаемую компанией стоимость.
4. «Мы слышали про такой распространенный в Испании феномен как «окупасы». Как обезопасить себя и что делать, если такая проблема Вас настигла?»
«Окупасы» – это оккупанты, непрошеные гости Вашего дома. Это люди, в основном нелегалы из неблагополучных стран, но также могут быть вполне себе приличные семьи, которые незаконным путем вторгаются в Вашу недвижимость, если Вы не проживаете в ней постоянно, и начинают там жить. Освободить жилище от них возможно лишь через суд, а это, к сожалению, очень затяжной процесс, который приносит немало нервотрепки, затрат и хлопот.
Поэтому, конечно же, лучше обезопаситься: установить сигнализацию, знать и находиться в хороших доверительных отношениях с соседями, а если Вы не проживаете в квартире постоянно или уезжаете на длительный срок, то лучше нанять человека, который бы присмотрел за Вашим жильем.
Если же Вы все-таки столкнулись с такой проблемой и застали нарушителей закона, то необходимо незамедлительно вызвать полицию для разбирательства. А если Вы опоздали, то выселить оккупантов можно лишь на основании судебного решения. Согласно действующему законодательству срок рассмотрения и принятия решения по делу о выселении незаконных жильцов составляет до 6 месяцев.
Кроме того, существуют компании, которые занимаются выселением оккупантов.
5. «Сколько стоит содержание недвижимости в Испании?»
В первую очередь, существует IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles) – это ежегодный налог на недвижимость, который платят владельцы недвижимости в Испании и который составляет, в зависимости от местоположения и самого объекта недвижимости, от 0,4 до 1,3% от кадастровой стоимости имущества. Помимо этого, будучи владельцем недвижимости в Испании, Вас ждут счета на коммунальные услуги, ежемесячный платеж в товарищество собственников на содержание общих зон (в случае квартиры), налог на сдачу в аренду, страховка недвижимости и другие похожие расходы.
6. «Что такое NIE? И где его получают?»
NIE – это идентификационный номер иностранца, который необходим для осуществления всех официальных процедур: открытия банковского счета, оформления финансовых документов в Испании, приобретения недвижимости и автомобиля, официальных операций с недвижимостью и всех видов транзакций.
Подается заявление на получение NIE лично в отделе по работе с иностранцами или комиссариате полиции по месту проживания.
Если же Вы не находитесь на территории Испании, то Вы можете подать заявление на получение NIE через Консульство Испании или же при посредством оформленной доверенности на Вашего официального представителя в Испании, который в таком случае может подать заявление за Вас.
7. «Как происходит введение денежных средств на покупку недвижимости в Испании?»
В Испании, как и в других европейских странах, очень тщательно следят за «отмыванием» денежных средств. Именно поэтому их ввод производится посредством банковского перевода с банковского счета в Вашей стране на Ваш испанский банковский счет или на счет Вашего легального представителя в Испании (например, адвоката), или на счет продавца (при подписании частного договора покупки). Однако при подписании купчей у нотариуса оплата производится посредством банковского чека из испанского банка. Так что к данному этапу сделки Вам в любом случае нужно будет иметь банковский счет в стране и перевести средства на него, чтобы запросить соответствующий чек в банке.