Будучи иностранцем, рассматривающим вопрос приобретения недвижимости в Испании, как правило, Ваш подход к процессу является более доскональным и серьезным ввиду того, что, во-первых, речь идет о крупной покупке, а, во-вторых, операция реализуется на рынке, все тонкости которого невозможно знать по простой причине того, что Вы не являетесь местным.
Давайте разберемся в основных шагах и этапах процесса покупки недвижимости в Испании, а также в средних сроках на завершение операции.
К «подготовительному» этапу можно отнести следующие действия со стороны покупателя: анализ рынка, выбор региона, самостоятельное изучение актуальных предложений на различных порталах по недвижимости, контакт с локальными агентствами, адвокатскими бюро, консультантами и т.д., планирование поездки с целью просмотра объектов недвижимости на месте.
После того, как объект недвижимости был выбран, а финальная цена согласована, первым шагом в его приобретении является подписание договора-резерва. Это своего рода соглашение о серьезности намерений со стороны покупателя, а также гарантия со стороны продавца, что данный объект недвижимости снимается с продажи, а право на его покупку переходит к покупателю. Как правило, сумма резерва довольно символическая: 1000-3000 евро в зависимости от стоимости жилья.
Следующим шагом будет подписание Частного договора (Contrato de Arras). Несмотря на то, что данный этап не является обязательным, большинство экспертов рынка настоятельно рекомендуют на перепрыгивать его. В момент подписания Частного договора покупатель оплачивает 10% суммы, что является гарантом для обеих сторон для успешного завершения сделки. В случае, если после подписания Частного договор, сторона-покупатель отказывается от покупки, то уплаченные 10% не возвращаются. Если же сторона-продавец отказывается от дальнейшего оформления сделки, то она обязуется выплатить уплаченную сумму в двойном размере покупателю.
Каждая операция уникальна и индивидуальна. Тем не менее, как правило, между подписанием резерва и Частного договора проходит от недели до месяца (в зависимости от деталей проводимой операции: необходимость в ипотеке, личная ситуация покупателя и продавца, наличие всех необходимых документов и т.д.).
Кульминационным моментом сделки является нотариальное подписание Купчей (Escritura Pública), когда оплачивается оставшаяся сумма, а право владения собственностью переходит к новому владельцу. До этого этапа покупателю необходимо получить NIE (идентификационный номер иностранца), открыть банковский счет в Испании, перевести на него средства или же оформить ипотеку, а также располагать всей необходимой документацией по приобретаемому объекту недвижимости (как правило, этим вопросом занимается агентство и юрист).
Что же касается сроков, то в целом картина следующая:
3-4 недели занимают простые покупки, т.е. в случае недвижимости без долгов, при наличии всех документов в порядке и готовом финансировании.
От 4 до 8 недель требуется для осуществления более сложных сделок, когда, например, требуется свидетельство архитектора или покупателю необходимо получить ипотеку. Банковская недвижимость в Испании также попадает в эту категорию.
Более 8 недель занимают более проблематичные операции, требующие длительных бюрократических процедур: например, не зарегистрированная должным образом собственность или в случае продажи объекта недвижимости при разделении наследства или бракоразводном процессе.
Несмотря на уникальность каждого конкретного случая средним показателем является завершение сделки в течение 4-6 недель.
И в завершении несколько рекомендаций по тому, как ускорить процесс покупки вторичного жилья в Испании:
– При покупке недвижимости в ипотеку сперва необходимо получить предварительное предложение от банка, а затем делать предложение по цене и подписывать контракт-резерв с продавцом
– Если сделка осуществляется за наличные, необходимо обеспечить доступность средств для своевременного и быстрого завершения сделки
– Четкая согласованность по срокам с Вашим юристом, который будет защищать и отстаивать Ваши интересы во время заключения сделки
– Наличие всей необходимой документации и контактных данных на ранней стадии у Вашего юриста с целью большей оперативности действий
– При необходимости получения отчета оценщика, от которого зависит результат покупки, важно убедиться в сроках получения данного документа.
В общем и целом, несмотря на то, что процесс покупки жилья на незнакомом рынке сперва может показаться сложным и непонятным, в действительности стоит лишь заранее получить всю достоверную информацию, и тогда приобретение недвижимости за границей перестает быть пугающим. Не забываем, что в своей стране мы чувствуем себя более уверенными лишь потому, что располагаем всей необходимой информацией, а для этого мы прибегаем к помощи специалистов и людей, которые уже имеют данный опыт.