Вы являетесь владельцем жилья в Испании, которое сдаете в аренду или хотите арендовать? Опасаетесь подводных камней и малопорядочных арендаторов? Или же для Вас крайне актуальным является вопрос аренды жилья, но Вы переживаете по поводу всех нюансов контракта и соответственно Ваших прав и обязательств как арендатора?
В проведенном Агентством по переговорам об аренде (Agencia Negociadora del Alquiler ANA) исследовании были собраны наиболее часто встречающиеся недобросовестные практики обеих сторон. Целью данного анализа было помочь избежать неприятных ситуаций и обезопасить себя в особенности в период нестабильности и кризиса, когда соблазн нарушить правила и нормы для собственной выгоды более ощутим. Как отмечает Агентство, в исключительных обстоятельствах, причиной которым стала мировая пандемия COVID-19, наблюдается «значительное увеличение числа арендаторов и владельцев, которые пытаются найти лазейки для увиливания или даже прямого нарушения Закона о Городской Аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos LAU)».
Нарушения со стороны собственников:
1. Требование дополнительной гарантии сроком более двух месяцев
Это вызвано страхом неуплаты, однако данное действие противоречит последней реформе Закона о Городской Аренде LAU RD 7/2019 от 1 марта, которая ограничивает дополнительные гарантии до максимум двух ежемесячных платежей. Арендодатели могут запросить арендную плату на срок более двух месяцев в качестве дополнительных гарантий в случае долгосрочной аренды: более 5 лет или более 7 для юридических лиц.
2. Не следование пункту о продлении контракта сроком до 5 лет
Согласно последней реформе Закона, арендаторы имеют право оставаться в арендуемом жилье до 5 лет. Некоторые владельцы используют различные уловки, чтобы расторгнуть контракт, ссылаясь на ложные причины необходимости в жилье для личных целей.
3. Применение норматив туристической аренды в случае долгосрочной аренды
С целью увильнуть от пункта о возможном продлении контракта аренды сроком до пяти лет владельцы домов, изначально предназначенных для сезонной аренды, заключают договоры на срок до года. В таком случае если арендатор может доказать, что целью договора было постоянное, а не туристическое проживание, то данный договор автоматически переходит в категорию, регулируемых Законом о Городской Аренде LAU со всеми правами арендатора.
4. Злоупотребления при аренде охраняемого жилья
Со стороны арендодателей также часто встречаются «плохие практики» при аренде охраняемого жилья. Особенно часто они оставляют, например, складские помещения для собственного использования в то время, как «кладовые в домах являются неотъемлемой пристройкой и в обязательном порядке должны передаваться арендаторам для использования».
Частые нарушения арендаторов:
1. Невыплата арендной платы
Агентство по переговорам об аренде заявляет, что «к сожалению, несвоевременная оплата является наиболее частым нарушением договора». И причин тому множество: невозможность оплаты ввиду финансового положения или же случай «профессиональных неплательщиков», которые по какой-то причине считают, что имеют право не платить. С начала пандемии количество правонарушений среди частных арендодателей, не имеющих опыта управления арендой, к сожалению, увеличивается.
2. Небрежное отношение: причинение вреда объекту недвижимости и разрушения
Помимо невыполнения обязательств, вторым по частоте нарушением контракта является наносимый существенный ущерб домам. В этих случаях владелец получает жилье в плохом состоянии, хуже или намного хуже, чем при заключении контракта. Данную ситуацию не следует путать с ухудшением состояния, вызванным течением времени или естественным износом жилья.
3. Использование залога в качестве ежемесячного платежа
Статья 36 Закона о Городской Аренде регулирует все, что связано с залогом, но ни в коем случае не допускает арендатору заменить его арендной платой за месяц. Данное нарушение является следствием опасений со стороны арендаторов, что внесенный залог не будет возвращен владельцем по завершении контракта. Однако Статья 36.4 Закона защищает права арендатора и говорит о том, что залог должен быть возвращен арендатору в конце срока аренды в течение одного месяца с момента передачи ключей от дома.
5. Арендатор оставляет жилье до окончания срока аренды
В данном случае отсутствие штрафов возможно лишь в том случае, если в договоре аренды напрямую не говорится о сумме и условиях штрафа при преждевременном расторжении контракта.
5. Добавление жильцов
Эта широко распространенная практика может стать причиной множества проблем для собственника, поскольку проживающий без уведомления собственника и официального включения в договор об аренде совершеннолетний освобождается от всех договорных обязательств, в том числе уплаты арендной платы, срока действия договора, ремонта и т.д. Таким образом, если уезжает фигурирующий в контракте арендатор, то собственник остается с не включенным в договор жильцом без каких-либо обязательств по аренде.
Данные практики ни в коем случае не являются причинами, по которым не стоит сдавать в аренду или арендовать жилье, а служат важной информацией, которая поможет избежать любых возможных связанных с арендой неприятностей. Как говорится «предупрежден, значит, вооружен».