Вопрос выгоды и стремление «не прогадать» выходят на первый план у любого клиента при принятии решения о покупке недвижимости. И в особенности, когда речь идет о вложении капитала в недвижимость с целью дальнейшей ее сдачи в аренду, рентабельность и максимально выигрышный вариант инвестирования являются ключевыми моментами.
В последние годы инвестиции в недвижимость в Испании были одним из самых привлекательных вариантов вложения капитала: при минимальной доходности по депозитам и облигациям и высокой волатильности фондового рынка многие люди ринулись покупать квартиры и дома для последующей их сдачи в аренду. Речь идет как о физических лицах, так и о компаниях.
Так, по данным портала недвижимости Idealista, доходность от приобретения недвижимости для аренды летом составила 7,9%. Однако, согласно данным исследования Агентства по переговорам об аренде (Agencia Negociadora del Alquiler), благодаря налоговым льготам и меньшим расходам, данный вид вложения капитала дает больше преимуществ собственнику-физическому лицу нежели, чем юридическому лицу, чья деятельность заключается в приобретении объектов недвижимости и дальнейшей их сдачи в аренду.
«При разговоре об инвестициях наиболее широко распространенным мнением является то, что компании выигрывают больше, потому что обладают большими знаниями и опытом в данном вопросе, а значит законы и нормативы – на их стороне», заявляет эксперт рынка Хосе Рамон Сурдо. Однако при аренде недвижимости наблюдается прямо противоположная ситуация: частные собственники, вкладывающие в недвижимость для последующей ее сдачи в аренду, оказываются в более выгодном положении. Анализ действующего законодательства об аренде показывает, что к собственнику сдаваемого в аренду жилья, которым является физическое лицо, применяется более благоприятный правовой и налоговый режим, чем в случае, когда арендодателем является коммерческая организация.
В чем же заключаются основные льготы?
1. Снижение налогов
В настоящее время физические лица получают бонус в своей налоговой декларации: в частности, снижение государственного налога на 60% от чистой прибыли, получаемой от аренды жилья. Данное снижение не применяется к юридическим лицам за исключением тех компаний, чьей корпоративной целью является инвестирование в недвижимость и которые при этом имеют более благоприятный налоговый режим, например: фонды и крупные владельцы недвижимости.
2. Более короткий срок аренды
В случае, когда собственником недвижимости является коммерческая организация, срок аренды увеличивается до семи лет (срок, до которого арендатор имеет право продлевать аренду жилья). Если же владельцем жилья является физической лицо, то данный срок сокращается до пяти лет.
3. Меньшие расходы
В случае юридических лиц расходы на управление и оформление договоров аренды (услуги юристов, агентства недвижимости и т.д.) должен нести владелец (компания) в то время как, когда арендодателем является физическое лицо, то он может переложить данные расходы на арендаторов.
4. Досрочное возвращение жилья по необходимости
Еще одним преимуществом частных лиц является тот факт, что они могут вернуть арендованный объект недвижимости в случае необходимости (например, для собственного пользования) до истечения пятого года аренды. Арендодатель-юридическое лицо не может этого сделать, так как закон ограничивает данный вариант возвращения жилья только для физических лиц.
5. Возврат жилья до выселения арендаторов по постановлению Суда.
В случае выселения арендаторов по постановлению Суда, если в процессе будет обнаружено, что арендатор находится в трудном уязвимом положении, то данный процесс может быть приостановлен на срок до трех месяцев в случае собственника-юридического лица (за исключением крупных компаний-владельцев объектов недвижимости) и лишь на месяц, когда владельцем является физическое лицо.
Таким образом, если целью покупки недвижимости является последующая ее сдача в аренду, то необходимо тщательно проанализировать ситуацию, просчитать все риски, при необходимости проконсультироваться со специалистами, чтобы принять максимально выигрышное для себя решение по тому, каким именно образом осуществлять операцию.