El triste pronóstico del verano de 2020 yéndose al traste ya no es ningún tabú. Los propietarios de viviendas cuyos ingresos dependen del alquiler vacacional que han sufrido el estripitoso fracaso de la semana santa, ahora se ven forzados a asumir un verano sin turismo. La incertidumbre sobre la envergadura de la crisis económica inminente y las tendencias del turismo nacional, quita sueño a los empresarios y particulares que gestionan viviendas turísticas.
Las preguntas que rondan la cabeza son muchas. Intentamos analizar las más frecuentes.
1¿Ganaré más dinero con alquiler a largo plazo?
Aunque la respuesta siempre apunte a un “depende”, la mayoría de los propietarios de viviendas en alquiler turístico consideran que a pesar de los bajos ingresos estimados para este 2020, es conveniente mantener el modo de alquiler a corto plazo. En las recientes charlas organizadas por AVVA, se ha planteado la posibilidad de combinar el alquiler turístico con el de largo plazo, revelándose una negativa para compatibilizar esas dos modalidades. Desde la Junta de Andalucía nos advierten que, para cambiar el modo de alquiler de una vivienda, se debe advertir a las autoridades y “congelar” la licencia VFT. No es seguro que se pueda volver a activar las licencias tras un periodo más o menos largo de alquiler no turístico. No conviene arriesgarlo si la intención es volver a comercializar la propiedad para el alquiler vacacional.
2. ¿Qué nuevos riesgos para el propietario hay que considerar?
En primer lugar, la desinfección de las propiedades y la limpieza según los protocolos para el COVID-19 serán necesarios para asegurar la tranquilidad y el bienestar de a los huéspedes y la salud de todos los implicados en dicho alquiler.
En segundo lugar, es importante revisar el seguro a terceros que tiene la vivienda, para evitar problemas con viajeros que se puedan contagiar estando de vacaciones.
Otra cuestión relevante para aquellos que deciden dedicar la vivienda para un alquiler prolongado, es el decreto del gobierno aprobado el 31 de marzo, que consta que, debido a la pandemia, el inquilino puede dejar de pagar 6 meses de alquiler sin consecuencias. Mientras el inquilino está protegido contra desahucio, el arrendador se encuentra en una situación muy desventajosa.
3. ¿Conviene alquilar a través de una agencia?
El multipropietario, o el propietario cuya actividad económica principal sea el alquiler vacacional, saben que para hacer buenos ingresos, cuanto menos intermediarios haya, mejor. Sin embargo, ese propietario está advertido de los requisitos legales y fiscales a la perfección y no se encontrará con irregularidades que a la larga puedan traerle problemas.
Recientemente, desde la asociación de viviendas de alquiler vacacional AVVA, se han discutido las obligaciones de aquellos propietarios que gestionan viviendas con fines turísticos, revelándose 4 puntos desapercibidos hasta ahora, incumplidos por muchos, que comprometen el alquiler particular e impulsan hacia las agencias.
Las personas físicas que, aún no proporcionando ningún servicio de hostelería complementario con el arrendamiento de la vivienda, al publicar el anuncio de su propiedad en alquiler en las plataformas digitales tipo Booking.con y Airbnb, usan a éstas como intermediarias, y obtienen facturas, por las que tendrán que:
- Cursar alta en la declaración censal de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores.
- Cursar alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios.
- Presentar trimestralmente la declaración-liquidación especial de carácter no periódico (modelo 309).
- Presentar la declaración recapitulativa de operaciones intracomunitarias (modelo 349) con la periodicidad que corresponda.
Estas complicaciones fiscales no atañen a aquellos propietarios que dejan el alquiler vacacional de sus propiedades en manos de agentes y empresas gestoras. Naturalmente, sigue siendo obligatorio declarar dicho ingreso anual por este concepto en su declaración de IRPF, pero el modelo se simplifica.
4.¿Conviene invertir en el capital inmobiliario?
Dadas las circunstancias, la inestabilidad de la liquidez cuando las bolsas son tan volátiles sugiere necesidad de inversiones “de refugio” como es el sector inmobiliario. Comprar una vivienda ahora puede ser una opción interesante para garantizar el valor de los ahorros, tanto si se trata de una vivienda en el centro de las ciudades como si es en zonas turísticas para su alquiler vacacional.
Naturalmente, no estamos ante una crisis como la de 2008- los mercados financiero e inmobiliario están en un estado mucho más sano que entonces; los bancos seguirán financiando las transacciones de tipo inmobiliario y los proyectos de “ladrillo”. Aunque en general no se pronostica una bajada de precios de inmuebles significativa, algunos expertos aseguran una bajada de precio de vivienda en la Costa del Sol de un 10%, por la falta de demanda (directamente relacionada con las consecuencias de COVID en la economía de los compradores) y incremento de oferta (vendedores que necesiten liquidez o tengan dificultades para afrontar las hipotecas, recurrirán a la venta de patrimonio).
En definitiva, las estadísticas coinciden en una visión optimista del futuro en la Costa del Sol. Parece que el sector inmobiliario ocasionará nuevas oportunidades, mientras que las ganancias resultantes del turismo se irán recuperando progresivamente hasta niveles habituales.