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Subarrendamiento

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2 tipos de contrato. Elije el que mejor te convenga fiscalmente

Contrato de intermediación (tarifas PLUS, OPTIMA, PLATINUM)
La agencia intermedia el alquiler mediante publicidad y gestión. La intermediación de la agencia tiene el coste de 10%-25% del total del alquiler. La agencia emite una factura al propietario por esa comisión y esa factura puede ser deducida como gasto en la presentación anual del impuesto IRPF, al igual que gastos de seguros, comunidad, luz, agua, IBI, etc.

En caso de clientes NO RESIDENTES, los gastos pueden ser deducidos de las rentas de capital inmobiliario sólo cuando el cliente resida en un país de EU, Islandia o Noruega y tenga una actividad económica en España. De lo contrario los gastos no podrán ser deducidos.

Es el propietario quien mantiene una relación directa con los arrendatarios. Es el propietario quien establece las condiciones de los arrendamientos. Este tipo de arrendamiento (para uso de vivienda) está exento de IVA

Contrato de subarrendamiento
El propietario cede la vivienda a la agencia para su comercialización. Se acuerda una renta mensual. El propietario emite factura de 21% de IVA para la agencia por cada mes de renta. Ese IVA podrá deducirse del IVA soportado en la presentación trimestral del modelo 303.

No hay imputación por las rentas inmobiliarias porque el propietario no hace uso de la vivienda.

En la presentación de IRPF, se desgravan los gastos sin prorratear.

No residentes pagan IRNR con el modelo 216 y la declaración resumen anual mediante modelo 296. Los ciudadanos no EU no presentan 210; los EU, Islandia y Noruega pueden presentar modelo 210 y deducir gastos.

Tipos de contrato bajo perspectiva fiscal

Intermediacion 
(PLUS, OPTIMA, PLATINUM)

La agencia intermedia el alquiler mediante publicidad y gestión. La intermediación de la agencia tiene el coste de 10-25% del total del alquiler.

Es el propietario quien mantiene la relación directa con los arrendatarios.Es el propietario quien establece las condiciones de los arrendamientos. Este tipo de arrendamiento ( para uso de vivienda) está exento de IVA.

Espana

No residentes

La agencia emite una factura al propietario a esa comisión y esa comisión puede ser deducida como gasto en la presentación anual del impuesto de IRPF, al igual que gastos de seguros, luz, agua, etc.

En caso de clientes NO RESIDENTES, los gastos pueden ser deducidos de las rentas de capital inmobiliario solo cuando el cliente rsida en país de EU, Islandia  o Noruega y tenga una actividad economica en España. De lo contrario los gastos no podrán ser deducidos.

Subarrendamiento

El propietario cede la vivienda a la agencia para su comercialización. Se acuerde una renta mensual.

No hay imputación por las rentas inmobiliarias porque el propietario no hace uso de la vivienda. 

Espana

No residentes

El propietario emite factura de 21% de IVA para la agencia por cada mes de renta. Ese IVA podra deducir del del IVA soportado en la presentacion trimestral de modelo 303. En la presentación de IRPF, de desgravan los gastos sin prorratear.

No residentes pagan IRNR con el modelo 216 y la declaracion resumen anual mediante el modelo 296. Los ciudadanos no EU no presentan 210, los EU, Islandia y Noruega pueden presentar modelo 210 y deducir los gastos.

¿Nos aclaramos con los impuestos?

Contratos de intermediación
Los propietarios que alquilan una propiedad en la Costa del Sol a través de una agencia que la comercializa por cuenta ajena (es decir, sólo intermedia la gestión, pero quien tiene la relación directa con el cliente y establece las condiciones de arrendamiento es el propietario), están sujetos a estos tres impuestos:

En caso de ciudadanos residentes en España:

IBI: El Ayuntamiento cobra la “Contribución” que se calcula a partir del valor catastral del inmueble

IRPF:

Por la casa que no se alquila. Se declara la imputación de renta inmobiliaria . Se calcula con el valor catastral multiplicado por 2% y luego por el porcentaje de la base de imputación del impuesto.
Por la casa que se alquila.  Se declaran todas las ganancias, deduciéndose los gastos (agencia, suministros, hipoteca, IBI, comunidad, etc.) mediante un prorrateo. Se aplica el gravamen general del impuesto.

IP: Impuesto de patrimonio. Valor mínimo exento es de 700 000 euros. Se declara mediante el modelo 714.

Los no residentes pagan por su piso en Costa del Sol 3 impuestos:

IBI El Ayuntamiento cobra la “Contribución” que se calcula a partir del valor catastral del inmueble
IRNR
Por la casa que no se alquila. Se declara la imputación de renta inmobiliaria. Se presenta mediante el modelo 210 hasta 31 de diciembre. Se calcula con el valor catastral multiplicado por 2% y luego por 19% (EU) o por 24% (no EU)
Por la casa que se alquila. Se declara con el modelo 210 trimestralmente. El plazo de presentación e ingreso en este caso será los veinte primeros días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero. Se declara el valor entero de la ganancia por el alquiler gravado por 19% (EU) o por 24% (no EU)
IP Mediante el modelo 714 se declara. Valor mínimo exento es de 700 000 euros

Subarrendamiento
El propietario cede el inmueble a la agencia para su explotación. Recibe una cuota mensual.

IVA: El propietario debe emitir facturas mensuales a la comercializadora con 21% de IVA.

Si el propietario repercutes a la agencia gastos que están a su nombre (como comunidad, suministros, IBI…), estos formarán parte de la base imponible del IVA junto con las rentas del alquiler

Ese IVA podrá deducirse del IVA soportado en gastos de suministros. Trimestralmente tendrá que presentarse el modelo 303 de IVA.

El propietario tiene que darse de alta en Hacienda. Presentará el modelo 037 para darse de alta en el Censo de Empresarios y Profesionales de Hacienda como arrendador de locales de negocio.

No hay imputación de rentas inmobiliarias

IRPF: Se declara el rendimiento de capital inmobiliario deduciendo gastos sin prorratear.

En caso de que el arrendamiento sea la única actividad por la que el propietario debe presentar declaraciones de IVA, no está obligado a presentar el resumen anual de IVA (modelo 390).

No Residentes

IVA: No Residentes no repercutirán IVA a la agencia (Inversión de sujeto pasivo)

Los ciudadanos de EU podrán solicitar la devolución el IVA soportado por gastos de suministros, reparaciones, etc., en su país de residencia, si constan allí como empresarios.

IRNR: No hay imputación por rentas inmobiliarias. Se declaran únicamente las ganancias, deduciendo gastos sin prorratear (EU) o sin deducción de gastos (no EU)

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